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房地交易利得稅制的不健全以及與國際脫軌是鐵般的事實，

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，改革之呼聲從未間斷，

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，漸已形成若干共識：其一，

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，房地交易所得揚棄原本分別計稅的作法，

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，改採合一課稅；其二，

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，按實際交易價格為計稅基礎；其三，

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，自用住宅與長期持有應給予優惠。唯，

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，新制採單一比例稅結構或以累進稅率課徵？自用住宅是否應有戶數限制？應訂有金額上限否？持有時期多久方稱長期？是否要訂日出條款？等問題，

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，則意見紛紜。有關房地合一基本稅率的訂定，

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，針對財政部版本17%與其他所得分離計算之比例稅架構，有人質疑：何不按所得稅累進稅率課徵？即便使用17%的比例稅，稅率也嫌過低。筆者認為，宜從稅負公平、經濟效率與稽徵成本等三方面考量，不宜偏頗。以現行土地增值稅採累進稅為例，短線操作下，不論獲利多少均不用繳稅，談稅負公平簡直是奢言；而不用實價卻以公告現值課徵，卻要付出很高的稽徵成本。又一般國家針對房地交易所得多採及時課稅且以比例稅或簡單兩級化稅率徵收。細探其究，房地交易利得屬資本利得，和一般所得不同；對房地交易利得課以一般所得之累進稅率，將激化對於資本利得課稅所產生的閉鎖效應，影響房地價格及市場的正常交易。至於有學者及社會團體認為17%的稅率過低，主張應提高，筆者在此提出3點觀察。自用住宅優惠 一戶為限第一，以目前一般認為房地交易利得實質稅率約5%至10%間之平均數字7.5%來看，姑且不論兩年內交易利得適用30%稅率，確實做到新制17%的稅率，房地交易利得稅負將大幅增加為目前之2.25倍，增幅不可謂之不重。第二，稅制改革必須考慮相對的租稅負擔。房地交易利得與流動性更大的股票交易所得性質同屬資本利得，現今個人上市櫃與未上市櫃股票交易所得基本稅率分別為0%及15%，房地交易利得17%稅率的提議，符合同性質所得租稅負擔相當之一致性。第三，買賣房地產者，除個人外，尚有公司等法人組織。按現行營利事業所得稅稅率即為17%，若房地的交易利得個人與企業適用不同稅率，依過往的經驗，誘發避稅的可能性極大。綜上，批評17%的稅率太低，似未深窺改革方案之全貌。有關自用住宅優惠的討論，許多國家對於自用住宅交易利得均設有免稅規定，已為國際通例，時間的長短規定不盡相同，有長達3年者，如德國；也有沒有時間規範者，像英國。財政部有關自用住宅免稅的作法規定：不出租、不作營業用、自住滿6年，方得免稅，且6年內以一次為限；相較其他國家情形，已略為嚴格。唯此作法飽受批評之處在於缺乏戶數的限制，此點實應再斟酌。筆者主張優惠以一戶為限。任何方案一旦完成立法當有實施之日，日出條款之訂定實屬必然，唯如何防止新舊法案交替之際可能產生的衝擊，宜早日綢繆。（作者陳聽安為政大名譽教授，陳國樑為政大財政系副教授），