近代社會都市發展中，
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，房地產是社會發展的雙面刃。先進國家在都市發展中對房地產的控制極嚴，
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，透過各種住宅政策，
21點
，一方面必須確保房地產作為社會火車頭的動力，
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，卻又要防範社會財富扭曲所導致的社會對立，
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，除了各種多元、複雜之社會補貼和房價控制政策外，
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，避免房地產成為社會財富不當轉換的載體。各種政策中，
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，放棄公有土地的直接財稅利益，幾乎是所有好的都市政策的基礎。1987年政府開始帶頭在都市中公開拋售公有土地，帶動了房地產與都市發展的失控。國家土地以「資產」和「稅收收益」的方式被釋出。然而高價土地的釋出，墊高了建設和營建的成本，迫使房屋成為高價的商品，不但帶動周邊私有土地的炒作和上漲，所販售的土地也因為高價，變成有錢人追逐的商品，更進一步破壞扭曲了社會結構的穩定。社會公平正義，以及居住人權根本在這個起點就已經被瓦解了。大家痛恨至極的「帝寶」不就是這個經驗的明證？當前的都市更新不能再只是鎖定解決都市環境與生活品質，必須建立都市再生的新論述，透過整合性社會公平分配配套的機制，來控制和破解房地產操控都市發展的魔咒。這其中最有效的方法，就是讓國公有土地在都市更新中扮演新的角色和功能。其中國有財產非資產化，而以「社會資產」的方式投入都市更新是最重要的關鍵。都市更新因此可以有全新的邏輯，其中國有財產處分的非市場化，政府不應該追求土地上的直接獲益，而是社會發展的整體效益，讓土地再利用的效益，回歸社會正義與公共利益最大化。其次，國有財產處分的財務歸零，都市更新與土地開發各種公共設施的投入需要高度的資金，但是透過政府土地受益的歸零，讓整體土地發展能夠回歸社會可承載的發展成本。台北的都更必須創造新局，藉著民氣，凍結國公有土地的資產化，把財務歸零的國公有土地積極投入都市更新過程中，創造都市最大的公共利益與價值，不僅能夠快速達陣，更啟動了解放扭曲社會價值和都市發展力量的集體制約的過程，也讓都市回歸追求社會公平正義的城市發展。（作者為國立高雄大學都市發展與建築研究所教授），